从租赁到自持物业，中免的成本结构和盈利模式将发生显著转变：租金成本将逐步转化为折旧和摊销，长期来看有助于提升成本稳定性与盈利可控性，但初期的大规模资本开支会拉低ROE并延长投资回报期。
成本结构：从租金到折旧
中免过去大量物业为租赁性质（如海口日月广场），租金成本刚性且随市场波动，对利润表造成持续压力。转向自有物业后（如海棠湾二期、三期及海口新海港），租赁费用将替换为固定资产折旧和无形资产摊销，这些非现金支出在长期内更可预测，且不随销售额增长而线性上升。不过，自有物业的初期建设需要巨额资本开支，短期内会显著增加资产负债表上的固定资产规模，并推高折旧费用，对当期净利润形成压制。
盈利模式：长期稳定性提升
自有物业模式下，中免不再受制于出租方的租金调整或续约风险，经营自主权大幅增强。这有助于其长期锁定物业成本，并将更多资源投入到高端品牌引进和供应链优化中。例如，与太古集团合作开发海棠湾项目，正是通过自有物业来强化高端定位，从而提升客单价和毛利率。但需要注意的是，资本开支的集中投入会拉低ROE，只有待物业进入成熟运营期，折旧压力减轻、客流和坪效持续爬坡后，ROE才可能逐步回升。
对比租赁模式的核心差异
| 维度 | 租赁模式 | 自有物业模式 |
|---|---|---|
| 成本性质 | 租金（营业成本） | 折旧+摊销（非现金支出） |
| 成本可控性 | 受市场租金波动影响 | 长期固定，可控性强 |
| 初期财务影响 | 无大额资本开支 | 资本开支高，ROE短期承压 |
| 长期利润弹性 | 租金随经营增长可能上浮 | 折旧固定，经营杠杆更高 |
常见问题
自有物业是否一定比租赁更赚钱？
不一定。自有物业的长期成本优势建立在客流量和销售额持续增长的基础上。若项目培育期过长或客流不及预期，高额的折旧费用反而会拖累净利率。中免在海南的渗透率仍远低于济州岛，这为其自有物业项目提供了增长基础。
自有物业对毛利率有何影响？
自有物业本身不直接影响毛利率（毛利率主要受采购成本、折扣力度和汇率影响），但通过引入高端品牌、提升客单价，可以间接推动毛利率上行。例如，新海港项目的高端品牌布局就是这一策略的体现。
中免为何要大力发展自有物业？
核心原因在于降低对出租方的依赖。中免此前在部分租赁物业（如日月广场）上面临合作不确定性，而自有物业能确保经营稳定性，同时为长期供应链谈判提供更坚实的资产基础。