是的，中免从租赁物业转向大力投资自有物业，确实标志着国内免税行业正从轻资产运营模式向重资产深耕阶段转变。这一转变的核心驱动力在于提升经营自主权与构建更深的竞争壁垒。中免海棠湾一期自有物业的成功，为这一战略转型提供了关键验证。
模式之变：从租赁到自持
国内免税行业早期主要依赖租赁机场、市内物业的轻资产模式。这种模式虽然扩张快，但存在明显短板：运营商容易受制于物业方。中免此前在日上项目上就面临过类似问题——当运营能力与物业价值被质疑时，答案往往是“地方比较重要”。租赁物业（如海口日月广场）的尴尬在于，运营商投入大量资源培育市场，却可能面临租约到期或租金上涨的风险。
中免给出的解决方案是做大自有物业。例如，海棠湾后续规划建设二期、三期项目，并与太古集团合作；海口新海港项目也在扩容。通过自持物业，中免能够减少对租方的依赖，将经营主动权牢牢掌握在自己手中。
行业拐点：竞争壁垒的升级
这一转变对行业的影响是结构性的。在轻资产时代，竞争壁垒主要依赖牌照、规模带来的议价权——中免2021年在所有免税实体中占**93%**的体量，使其在供应链和品牌合作上拥有压倒性优势。但进入重资产阶段后，自有物业将构筑起新的、更难复制的护城河。
对中免而言，自有物业不仅能降低长期运营成本，还能为高端品牌入驻提供更灵活的空间规划。此前中免依靠价格战（如“三件7折”活动）击穿韩免价格体系，但也拖累了自身利润。转向自有物业后，运营商可以更从容地引进高客单价品牌，提升盈利能力。
常见问题
中免为什么要花巨资建自有物业，而不是继续租赁？
租赁模式下，运营商的投入可能为他人做嫁衣。中免在日上项目上的经验表明，当物业与运营能力发生冲突时，物业方往往占据主动。通过自有物业，中免能彻底解决这一隐患，并实现从“为房东打工”到“自主经营”的跨越。
自有物业对中免的竞争力有什么具体帮助？
一方面，自有物业让中免可以长期规划商业布局，不必担心租约问题；另一方面，它强化了中免与品牌方的议价能力——当运营商拥有优质物业资产时，品牌方更愿意投入资源进行合作。这在中免海棠湾项目的成功中已得到验证。
其他免税运营商能否复制这一模式？
自有物业需要巨大的资金投入和土地资源，这本身就是极高的进入门槛。中免凭借其市场地位和现金流，在这一领域处于领先地位。对于体量较小的运营商而言，短期内难以复制这一重资产布局。