鼓励发展自有物业的倾向，确实反映了免税行业政策监管对长期稳定经营和减少租赁风险的新风向。政策层面更倾向于支持运营商通过建设自有物业来增强经营的自主性和投资承诺，从而降低对单一租赁方的依赖。
自有物业：应对租赁风险的关键策略
在免税行业中，租赁物业存在较大的经营不确定性。例如，中免的许多物业是向海南机场租赁的，其中海口日月广场等纯租赁项目就面临“给他人做嫁衣”的风险。这种模式在疫情等系统性冲击下，暴露出经营稳定性不足的问题。因此，做大自有物业成为中免等头部运营商的重要解决方案，例如海棠湾后续规划建设二期、三期项目，并与太古集团合作，以及海口新海港的扩建，都是为了减少对租方的依赖。
政策导向：鼓励长期投资与稳定运营
政府鼓励建设大型免税综合体，如新海港项目，其核心关注点在于高端品牌的入驻和长期投资承诺。自有物业模式能帮助运营商更好地符合政策对长期经营的要求，因为自持物业意味着更长的投资周期和更稳定的经营预期，这与政策希望避免短期租赁行为、保障免税市场健康发展的方向一致。
与租赁模式相比的优势
与租赁模式相比，自有物业在政策合规和稳定性上具备显著优势。租赁模式下，运营商面临租约到期、租金上涨等风险，而自有物业则能彻底规避这些不确定性。此外，自有物业使运营商在供应链和议价权上更具主动权，能够更灵活地规划经营面积和品牌组合，从而更好地响应政策对免税行业高质量发展的要求。
常见问题
自有物业是否意味着中免不再需要租赁物业？
并非完全如此。中免在部分机场等特殊场景下仍会采用参股投资或租赁模式（如海口美兰机场免税店持股49%），但通过发展海棠湾二期、三期及新海港等自有物业，可以显著降低整体经营对租赁方的依赖，增强经营的自主性。
政策是否明确要求免税运营商必须拥有自有物业？
官方资料未提及此类硬性要求。但政策导向明显倾向于支持运营商通过建设自有物业实现长期稳定经营，减少因租赁期限短、租金波动等带来的经营风险，这已成为行业发展的新趋势。