以价换量压缩利润空间

南京高科目前的房地产开发业务全面集中于南京，在行业调整周期内，公司明确执行稳步退出策略。为了推动项目去化，公司采取了以价换量、精准营销以及房票安置等措施。期内实现商品房销售金额13.6亿元，但以价换量的模式直接压缩了利润空间，导致当期商品房结转收入18.7亿元对应的结转毛利率降至16.4%。在销售均价让步的情况下，利润率的收窄叠加较高的未售存量，增加了后续资产变现的财务压力。

存量资产沉淀与减值风险

在稳步退出地产业务的过程中，庞大的存货储备是核心挑战。截至期末，南京高科尚有28.5万平方米未售面积与7.0万平方米待结转面积。由于期内的资产减值损失已达6.4亿元，且伴有2.11亿元的公允价值变动净损失，若后续南京房地产市场的销售恢复不及预期，未售存量资产将面临较长期的资金沉淀风险，且极易引发进一步的存货跌价减值。不过，公司整体财务尚存韧性，期末资产负债率控制在47.65%，且平均融资成本仅为2.44%，这为化解存量沉淀风险提供了一定的缓冲期。

常见问题

南京高科目前还有多少房地产项目未出售？

截至期末，南京高科的在售商品房项目共有7个，且全部位于南京。其中包含未售面积28.5万平方米以及待结转面积7.0万平方米。

为什么公司的商品房结转毛利率会降至16.4%？

为了在当前市场环境下推动去化并稳步退出地产业务，公司采取了以价换量的营销策略与房票安置措施，这种利润让步直接导致商品房结转毛利率降至16.4%。

公司目前的双轮驱动业务中，投资业务表现如何？

在股权投资方面，期内公司出资16.84亿元增持南京银行股份至约9.99%，并在科创投资领域新增或追加投资了同心医疗等4个项目，同时完成了部分股权的退出工作以回笼资金。

低毛利率下的务实去化与双轮驱动

在房地产开发领域，南京高科采取的是坚决的收缩与退出节奏。期内公司实现销售金额13.6亿元，销售面积8.4万平方米，对应实现销售结转收入20.7亿元（其中商品房18.7亿元）。在结转毛利率仅为16.4%的客观条件下，通过价格机制换取销量是加速资金回笼的必然选择。配合精准营销与房票安置等本地化举措，公司能够更精准地对接南京区域的安置与刚需客群，从而在存量博弈中锁定成交。

房地产业务的稳步退出，也得益于公司“房地产开发与股权投资”双轮驱动模式的支撑。报告期内，公司整体营业收入达34.13亿元，归母净利润18.30亿元。尽管房地产业务毛利空间收窄，但稳健的财务盘面（资产负债率47.65%，平均融资成本2.44%）为其地产项目的平稳交付与清仓去化提供了底层缓冲。

常见问题

南京高科目前的房地产项目储备还有多少？

截至期末，南京高科在售商品房项目共7个，且全部位于南京。项目未售面积为28.5万平方米，待结转面积为7.0万平方米，公司计划竣工面积为13.4万平方米，整体处于稳步消化库存的阶段。

以价换量策略对公司利润有何影响？

“以价换量”直接反映了当期商品房结转毛利率降至16.4%的现状。通过主动让渡部分利润空间来换取流速，虽然短期内压低了房地产业务的毛利率，但有助于提升周转率并促进经营性现金流转正（期内经营性净现金流9.81亿元）。

除了房地产，南京高科的业绩还靠什么支撑？

公司实行双轮驱动，除房地产外，股权投资业务是重要支撑。期内公司投资净收益达20.0亿元，包括出资16.84亿元增持南京银行股份，并在生物医药、半导体新材料等硬科技领域布局了多个科创项目，这有效对冲了地产周期的下行风险。