以价换量压缩利润空间

南京高科目前的房地产开发业务全面集中于南京，在行业调整周期内，公司明确执行稳步退出策略。为了推动项目去化，公司采取了以价换量、精准营销以及房票安置等措施。期内实现商品房销售金额13.6亿元，但以价换量的模式直接压缩了利润空间，导致当期商品房结转收入18.7亿元对应的结转毛利率降至16.4%。在销售均价让步的情况下，利润率的收窄叠加较高的未售存量，增加了后续资产变现的财务压力。

存量资产沉淀与减值风险

在稳步退出地产业务的过程中，庞大的存货储备是核心挑战。截至期末，南京高科尚有28.5万平方米未售面积与7.0万平方米待结转面积。由于期内的资产减值损失已达6.4亿元，且伴有2.11亿元的公允价值变动净损失，若后续南京房地产市场的销售恢复不及预期，未售存量资产将面临较长期的资金沉淀风险，且极易引发进一步的存货跌价减值。不过，公司整体财务尚存韧性，期末资产负债率控制在47.65%，且平均融资成本仅为2.44%，这为化解存量沉淀风险提供了一定的缓冲期。

常见问题

南京高科目前还有多少房地产项目未出售？

截至期末，南京高科的在售商品房项目共有7个，且全部位于南京。其中包含未售面积28.5万平方米以及待结转面积7.0万平方米。

为什么公司的商品房结转毛利率会降至16.4%？

为了在当前市场环境下推动去化并稳步退出地产业务，公司采取了以价换量的营销策略与房票安置措施，这种利润让步直接导致商品房结转毛利率降至16.4%。

公司目前的双轮驱动业务中，投资业务表现如何？

在股权投资方面，期内公司出资16.84亿元增持南京银行股份至约9.99%，并在科创投资领域新增或追加投资了同心医疗等4个项目，同时完成了部分股权的退出工作以回笼资金。

渠道结构优化与毛利率承压的博弈

有友食品主营业务涵盖肉制品及禽类制品，核心大单品策略聚焦于以脱骨鸭掌为代表的泡卤风味产品。在“新渠道+大单品”双轮驱动下，公司与会员制商超（如山姆等）深度合作，推动了历史期单季营收约5.12亿元的肉制品以及约4.80亿元的禽类制品等核心单品持续放量。

然而，渠道结构的变化直接影响了盈利表现。由于毛利率相对较低的会员制商超、零食量贩等新渠道收入占比快速提升，导致公司整体毛利率在短期内承压，历史期毛利率约24.26%。为应对这一冲击，公司积极推进精准营销与费用投放优化，历史期单季销售费用率约6.88%、管理费用率约2.52%，通过显著的控费提效效果来对冲毛利率下行的影响。

大客户依赖的潜在影响与风险拆解

高度依赖会员制商超等大渠道，不可避免地带来了议价权方面的挑战。大型商超在合作中往往具备较强的渠道话语权，这可能进一步挤压产品的利润空间，使得企业面临渠道成本转移的压力。若未来低毛利渠道的规模扩张速度远超利润释放速度，将对公司整体盈利能力的稳定性与韧性构成持续考验。

常见问题

有友食品当前的渠道布局包含哪些？

公司业务以线下传统流通渠道为基本盘（目前已迎来边际改善），同时深度绑定山姆等会员制商超渠道，并积极拓展零食量贩这一新兴渠道。此外，公司的线上渠道也保持着较快的增长增速。

绑定会员制商超为何会压缩利润空间？

会员制商超等新渠道自身的毛利率相对较低。随着这部分渠道在公司总营收中的占比不断提升，会从结构上拉低公司的综合盈利水平，导致短期内整体毛利率承压。

面对渠道风险，公司在经营上采取了哪些应对措施？

公司主要通过实施精准营销与费用投放优化来实现控费提效。同时，公司持续聚焦泡卤风味的研发与核心单品迭代，试图通过丰富产品矩阵与优化渠道结构来缓解单一渠道依赖带来的利润压力。