中信证券研究部在2026年10月27日发布的《房地产行业新周期系列报告之一—每年需要新增多少住宅？》中，测算“十五五”期间（2026—2030年）城镇居民住宅年化新增需求为7.1亿平方米。这一结果来自来源方自述的中性假设模型，属于来源方观点而非已证实事实；来源方同时明确，测算暂未涉及房屋价格因素与租赁或销售等供给渠道问题，仅从住宅真实需求出发讨论潜在新增建设需求规模。

7.1亿平方米由哪三部分构成

按来源方给出的分析框架，“十五五”期间年化新增需求的三个来源贡献分别为：城镇常住人口增长2.5亿平方米、人均住房面积提升2.6亿平方米、存量老旧房屋拆除后安置2.0亿平方米。来源方对三项分别设定了机制判断：人口总量虽开始下降，但城镇化仍推动城市人口继续增加；人均住房面积增速会随基数上升而放缓，且单套建筑面积偏低限制人均住房使用面积增长，但相比发达国家仍偏低；随着历史住房平均质素提升、城市核心区固化，房屋拆迁速度将明显放慢。来源方还测算，“十六五”至“十七五”期间（2031—2040年）年化新增需求降至3.2亿平方米。

测算依赖哪些关键假设

来源方自述，模型将诸多内需相关因子简化为居民人均居住面积的提升，并假设人均住房面积在中长期持续提升（哪怕增速下降），这本身隐含宏观经济持续增长、居民收入持续提升的假设。来源方列出的其他不确定性包括：人口总和出生率存在偏低风险，测算采用联合国2024年时的预测，实际远期人口数量可能更低；受地方财力等约束，房屋拆迁速度可能不及预期。来源方还提示该方法论局限：算法只考虑居民是否需要房屋，未考虑居民承受力；只适用于中长期测算，短期人均住房面积可以不增长甚至阶段性负增长；测算的是居住需求而非买房需求。

来源方如何看需求与价格的关系

来源方称，中性情景下城镇居民年新增住房需求已达到2025年住宅新开工面积的166%，悲观情景下也达到101%。但其判断，供给结构不合理、库存规模较大、房价下跌惯性等因素短期尚未推动价格上升，2025—2026年新房销售面积并未明显低于年内新增需求，全社会仍在消化库存；并预计2027年新房有效库存消化完毕后，供求关系可能对新房价格产生积极影响。这属于来源方基于特定假设的时点判断，需以库存去化与实际销售数据验证，若去化慢于预期则判断失效。来源方据此提示，当新开工明显低于新增需要时，先稳住的很可能是房租而未必是房价。

常见问题

7.1亿平方米是买房需求还是居住需求？

来源方明确，测算的主要是居住需求而非买房需求，且未涉及房屋价格（含流动性因素）与租赁或销售等供给渠道问题。因此该数字不宜直接等同于潜在购房规模。

三个来源中哪一项贡献最大？

按来源方测算，“十五五”期间人均住房面积提升贡献2.6亿平方米，略高于城镇常住人口增长的2.5亿平方米，存量老旧房屋拆除安置为2.0亿平方米。三项均依赖各自假设，任一项假设变化都会影响合计结果。

这一测算最需要验证的假设是什么？

来源方自述最核心的简化是人均住房面积在中长期持续提升，其背后隐含宏观经济持续增长、居民收入持续提升。若收入或出生率低于联合国2024年预测口径，测算结果可能偏高。